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Che cos’è un prestito di rifinanziamento semplificato FHA – Linee guida del programma

Se hai un’ipoteca FHA esistente , potresti qualificarti per un tipo speciale di prodotto di rifinanziamento noto come rifinanziamento semplificato FHA. Anche se è importante per fare la vostra dovuta diligenza e considerare con attenzione le altre opzioni di rifinanziamento –  così come la possibilità di non fare nulla – i proprietari che rifinanziano attraverso questo programma sono spesso in grado di ridurre i pagamenti mensili totali del 5% o più.

Un rifinanziamento semplificato FHA non è per ogni proprietario di casa che porta un mutuo FHA esistente. Ecco uno sguardo più da vicino ai dettagli del programma, possibili commissioni e spese, requisiti di idoneità e idoneità generale.

FHA Streamline Refinance – Caratteristiche e vantaggi

Il rifinanziamento semplificato FHA è talvolta chiamato “rifinanziamento da FHA a FHA” per distinguerlo dai prodotti di rifinanziamento non FHA. Il rifinanziamento semplificato FHA ha una certa somiglianza con il rifinanziamento semplificato VA , noto anche come IRRRL. Tuttavia, il rifinanziamento semplificato VA è disponibile solo per i membri idonei del servizio militare e le loro famiglie immediate, mentre il rifinanziamento semplificato FHA è disponibile per la maggior parte dei proprietari di case con prestiti FHA esistenti e non cedenti.

Secondo il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti , tutti i rifinanziamenti semplificati FHA devono soddisfare determinati criteri di qualificazione:

  • Il prestito da rifinanziare deve essere già assicurato FHA.
  • Il mutuatario deve essere aggiornato sui pagamenti del prestito esistente.
  • Il rifinanziamento deve tradursi in un “vantaggio tangibile netto” per il mutuatario, definito in generale come lasciare il mutuatario in una posizione finanziaria migliore rispetto al prestito esistente.
  • I mutuatari possono richiedere non più di $ 500 in contanti sul prestito rifinanziato, esclusi i rimborsi di eventuali saldi di garanzia non utilizzati sul prestito esistente.
  • L’importo del prestito non può essere aumentato per includere, o “avvolgere”, i costi di chiusura, l’unica eccezione sono i premi assicurativi ipotecari anticipati (UFMIP).

1. Nessuna valutazione richiesta

Uno dei maggiori vantaggi di un rifinanziamento semplificato FHA è la mancanza di un requisito di valutazione. Nella maggior parte dei casi, i mutuatari non devono commissionare una nuova valutazione della casa durante un rifinanziamento da FHA a FHA. Ciò riduce i  costi di chiusura  da $ 200 a $ 500, a seconda del costo della valutazione del prestatore.

2. Qualificazione del credito rispetto a qualificazione non creditizia Streamline Refinance

FHA snellire rifinanziare i prestiti sono disponibili in due varietà: qualificazione del credito e qualificazione non creditizia.

Un prestito non idoneo al credito utilizza le informazioni sulla qualifica del prestito esistente per sottoscrivere il prestito di rifinanziamento, ovviando alla necessità per il mutuatario di ripresentare informazioni dettagliate per la verifica di reddito, attività e occupazione. Un prestito idoneo al credito richiede un nuovo controllo del credito, che può allungare il processo di chiusura e rendere più lavoro per i mutuatari.

In entrambi i casi, almeno un mutuatario dell’ipoteca precedente deve rimanere sul nuovo prestito. Secondo l’attuale politica FHA, un rifinanziamento non idoneo al credito è consentito solo quando tutti i mutuatari dell’ipoteca precedente rimangono sul nuovo prestito, a meno che non sia stato assunto l’ipoteca precedente o uno o più mutuatari originari possano essere legalmente rimossi dal titolo e dal nuovo prestito per morte, divorzio o separazione legale. I mutuatari possono essere aggiunti ai mutui ammissibili di credito e non.

3. Esenzioni sull’origine

La natura “semplificata” del rifinanziamento semplificato di FHA è dovuta in parte alla convenienza del processo di origination. Oltre a rinunciare al requisito di valutazione, FHA snellire il rifinanziamento esenta alcuni altri passaggi richiesti nei prestiti di acquisto e alcuni prestiti di rifinanziamento non FHA. Questi includono:

  • Verifica dell’idoneità del mutuatario a causa di debito non fiscale insolvente
  • Verifica dell’idoneità del mutuatario a causa di debito fiscale federale insolvente
  • Applicazione dei criteri di ammissibilità e accettabilità della proprietà
  • Applicazione dei limiti legali del National Housing Act
  • Applicazione di limiti ipotecari a livello nazionale
  • Limiti di prestito a valore (LTV) basati sul punteggio di credito del mutuatario
  • Sottoscrizione di proprietà
  • Sottoscrizione del mutuatario utilizzando la scorecard del mutuo TOTALE

Inoltre, i prestiti di rifinanziamento semplificati della FHA non qualificanti per il credito rinunciano a determinate fasi di sottoscrizione manuale normalmente richieste ai prestatori.

4. Tipi di proprietà ammissibili e limiti di LTV

I singoli proprietari di abitazione possono beneficiare di prestiti FHA semplificati per rifinanziare le residenze primarie occupate dai proprietari, le seconde case qualificate e alcune proprietà di investimento non occupate dai proprietari. La FHA consente inoltre alle agenzie governative e ad alcune organizzazioni non profit qualificate di eseguire rifinanziamenti da FHA a FHA su proprietà residenziali di loro proprietà, ma è improbabile che questa indennità si applichi ai singoli.

Il rapporto LTV massimo sulla maggior parte dei prestiti di rifinanziamento FHA è del 97,75% per le residenze primarie, che è molto superiore al limite dell’80% sui prestiti di rifinanziamento FHA standard. Inoltre, il rifinanziamento semplificato FHA richiede un importo massimo del mutuo, o il calcolo del “prestito base massimo”. Ai fini del calcolo della base massima del prestito, le residenze primarie e secondarie sono considerate separatamente dagli investimenti immobiliari.

  • Residenze primarie e secondarie . Il prestito di base massimo per questi è il minore tra 1) il saldo del capitale in essere dell’ipoteca esistente al mese precedente, più gli interessi e l’eventuale premio assicurativo ipotecario (MIP) dovuto sull’ipoteca esistente, o 2) il saldo del capitale totale di l’ipoteca esistente, compreso il premio assicurativo ipotecario anticipato finanziato (UFMIP). Qualsiasi rimborso di UFMIP deve essere sottratto dall’importo del prestito.
  • Proprietà di investimento . L’importo massimo del prestito di base è il minore tra 1) il saldo principale in sospeso dell’ipoteca esistente nel mese precedente, o 2) il saldo principale originale dell’ipoteca esistente, inclusa l’UFMIP finanziata. Anche in questo caso, qualsiasi rimborso UFMIP deve essere sottratto per completare il calcolo.

5. Rimborso anticipato del premio assicurativo ipotecario (UFMIP)

I proprietari di abitazione che completano la FHA semplificano la raccolta del rifinanziamento meno di tre anni dopo la chiusura del mutuo precedente possono avere diritto a un rimborso parziale dell’UFMIP.

La parte rimborsabile dell’UFMIP varia dall’80% un mese dopo la chiusura del prestito precedente al 10% a 36 mesi dalla chiusura del prestito precedente, diminuendo di due punti percentuali ogni mese. Ad esempio, al mese 14, l’importo del rimborso UFMIP è del 54%; al mese 16, l’importo del rimborso UFMIP è del 50%. Ai fini pratici, il rimborso massimo dell’UFMIP è del 68%, poiché i mutuatari non si qualificano per il rifinanziamento semplificato FHA prima che siano trascorsi sei mesi dalla data di chiusura originale.


Idoneità e requisiti del mutuatario

I prestiti di rifinanziamento da FHA a FHA vengono forniti con tre requisiti chiave di idoneità e qualificazione del mutuatario.

1. Condimento ipotecario

Il termine “stagionatura” si riferisce all’età del mutuo ipotecario originario. Per la politica HUD, tutte le seguenti condizioni di stagionatura devono richiedere un prestito ipotecario FHA per essere considerato idoneo per il rifinanziamento da FHA a FHA:

  1. Sono trascorsi almeno 210 giorni (sette mesi) dalla data di chiusura del mutuo ipotecario originario.
  2. Il mutuatario ha effettuato almeno sei pagamenti sul prestito ipotecario originale.
  3. Sono trascorsi almeno sei mesi interi dalla data di scadenza del primo pagamento del mutuo ipotecario originario, indipendentemente dal numero di pagamenti effettuati.
  4. Solo sui mutui presunti, il mutuatario ha effettuato almeno sei pagamenti da quando ha assunto il prestito.

Tutti i tempi sono retroattivi dalla data di assegnazione di un numero di caso FHA, che si verifica all’inizio del processo di rifinanziamento semplificato FHA.

2. Cronologia pagamenti ipotecari

Sia per i mutui qualificabili per il credito che per quelli non creditizi, il mutuatario deve avere sei mesi consecutivi di cronologia dei pagamenti puntuali sul prestito precedente, retroattivo dalla data di assegnazione del numero di caso FHA. Un pagamento puntuale è definito come un pagamento effettuato per intero durante il mese in cui il pagamento è dovuto. Durante l’anno precedente, il mutuatario non può avere più di un pagamento in ritardo scaduto da 30 giorni o più.

Ad esempio, un mutuatario può qualificarsi per un rifinanziamento semplificato FHA se il suo unico pagamento tardivo nell’anno precedente è avvenuto nove mesi prima della data dell’assegnazione del numero di caso FHA. Tuttavia, sarebbero squalificati se il loro unico pagamento tardivo nell’anno precedente fosse avvenuto tre mesi prima della data di assegnazione del numero di caso.

3. Beneficio tangibile netto

Il requisito più complesso di rifinanziamento da FHA a FHA è il cosiddetto test del “vantaggio tangibile netto”. L’HUD definisce “beneficio netto tangibile” come una modifica che riduce il tasso o la durata combinata del mutuo, o modifica un  ARM in un mutuo a tasso fisso, in modo tale che il titolare del mutuo riceva un vantaggio finanziario netto. “Tasso combinato” si riferisce alla somma del tasso di interesse sul mutuo più il tasso MIP.

Il test del vantaggio tangibile netto si applica a determinate situazioni comuni di rifinanziamento da FHA a FHA:

  • Rifinanziamento di un’ipoteca a tasso fisso in una nuova ipoteca a tasso fisso . Il nuovo tasso combinato deve essere inferiore di almeno 0,5 punti percentuali (50 punti base) al tasso combinato precedente.
  • Rifinanziamento di un mutuo a tasso fisso in un mutuo a tasso variabile (ARM) . Sia per i nuovi ARM a un anno che per quelli ibridi, il nuovo tasso combinato iniziale deve essere di almeno 2 punti percentuali (200 punti base) inferiore al tasso combinato precedente.
  • Rifinanziamento di un ARM con meno di 15 mesi dalla successiva data di modifica del pagamento a un nuovo mutuo a tasso fisso . Il nuovo tasso combinato non deve essere superiore a 2 punti percentuali (200 punti base) al di sopra del tasso combinato precedente.
  • Rifinanziamento di un ARM con meno di 15 mesi dalla successiva data di modifica del pagamento a un nuovo ARM . Sia per i nuovi ARM a un anno che per quelli ibridi, il nuovo tasso combinato iniziale deve essere di almeno 1 punto percentuale (100 punti base) inferiore al tasso combinato precedente.
  • Rifinanziamento di un ARM con più di 15 mesi dalla successiva data di modifica del pagamento a un nuovo mutuo a tasso fisso . Il nuovo tasso combinato non deve essere superiore a 2 punti percentuali (200 punti base) al di sopra del tasso combinato precedente.
  • Rifinanziamento di un ARM con più di 15 mesi dalla successiva data di modifica del pagamento a un nuovo ARM . Per i nuovi ARM di un anno, il nuovo tasso combinato iniziale deve essere di almeno 2 punti percentuali (200 punti base) inferiore al tasso combinato precedente. Per i nuovi ARM ibridi, il nuovo tasso combinato iniziale deve essere di almeno 1 punto percentuale (100 punti base) inferiore al tasso combinato precedente.

Inoltre, quando un rifinanziamento da FHA a FHA si traduce in una riduzione della durata del mutuo, il test del vantaggio tangibile netto viene soddisfatto se si applicano le tre condizioni seguenti:

  • Il periodo di ammortamento residuo dell’ipoteca esistente viene ridotto.
  • Il nuovo tasso di interesse è uguale o inferiore al tasso di interesse originale.
  • Il pagamento mensile combinato –  capitale, interessi e MIP – sul nuovo mutuo supera il pagamento mensile combinato sul vecchio mutuo di non più di $ 50.

FHA Streamline Refinance Fees

FHA snellire i prestiti di rifinanziamento hanno documenti e requisiti di sottoscrizione relativamente leggeri, ma ciò non significa che siano completamente privi di costi a carico del mutuatario.

1. Assicurazione ipotecaria

Come i prestiti di acquisto FHA, i prestiti di rifinanziamento semplificati FHA richiedono premi assicurativi ipotecari (MIP). Come  l’assicurazione ipotecaria privata , l’ assicurazione ipotecaria FHA protegge il prestatore e, in ultima analisi, la FHA, dall’inadempienza del mutuatario.

Secondo HUD , i mutuatari di rifinanziamento semplificati FHA sono responsabili di due MIP separati:

UFMIP

Per i prestiti utilizzati per rifinanziare un precedente mutuo approvato dalla FHA emesso entro il 31 maggio 2009, l’UFMIP è pari allo 0,01% dell’importo del prestito di base. Per tutti gli altri prestiti, l’UFMIP è l’1,75% dell’importo del prestito di base. UFMIP è l’unico costo di chiusura idoneo a essere incluso in un prestito di rifinanziamento semplificato FHA.

MIP annuale

A seconda del LTV iniziale, il MIP annuale è il seguente:

  • Mutui con durata superiore a 15 anni e importo del prestito base inferiore o uguale a $ 625.000 : dallo 0,8% allo 0,85%
  • Mutui con durata superiore a 15 anni e importo del prestito base superiore a $ 625.000 : dall’1% all’1,10%
  • Mutui con durata inferiore o uguale a 15 anni e importo del prestito base inferiore o uguale a $ 625.000 : dallo 0,45% allo 0,7%
  • Mutui con durata inferiore o uguale a 15 anni e importo del prestito di base superiore a $ 625.000 : dallo 0,45% allo 0,95%

In tutti i casi, i prestiti con LTV iniziale inferiore al 90% richiedono un MIP annuale per i primi 11 anni della durata. I prestiti con LTV iniziali più elevati richiedono un MIP annuale per l’intera durata.

2. Commissione di origine

La commissione di creazione è una spesa generale in cui il prestatore può raggruppare diverse commissioni distinte, come le commissioni di deposito a garanzia e per i documenti. Se non si riceve una contabilità dettagliata della commissione di creazione del prestito, si ha il diritto di chiederne una al prestatore. Le commissioni di creazione variano ampiamente in base al prestatore e al valore della proprietà, ma generalmente non superano l’1% dell’importo del prestito di base.

3. Commissioni di elaborazione e sottoscrizione

Queste spese d’ufficio sono generalmente inferiori sui prestiti di rifinanziamento semplificati della FHA rispetto ai prestiti di acquisto e ai prestiti di rifinanziamento standard. Tuttavia, possono variare ampiamente in base al prestatore. Aspettatevi un costo medio combinato di circa $ 1.000.

4. Assicurazione sul titolo

Lo scopo dell’assicurazione del titolo  è proteggere l’interesse del proprietario della casa nella proprietà assicurata e coprire i costi di riparazione di eventuali difetti del titolo. L’assicurazione del titolo è tra le spese di chiusura più care; $ 1.000 è una media ragionevole, anche se i costi della polizza variano a seconda dell’emittente, della giurisdizione e della complessità del processo di ricerca del titolo. Il valore sottostante della proprietà assicurata ha poca incidenza sui costi di assicurazione del titolo.

5. Tasse di proprietà prepagate

Prima della chiusura, FHA semplifica il rifinanziamento dei mutuatari potrebbe essere tenuto a pagare anticipatamente le tasse sulla proprietà per il successivo periodo di sei mesi. Questo pagamento una tantum è separato dalla parte fiscale dei pagamenti mensili di deposito a garanzia del mutuatario, che iniziano dopo la chiusura.

= A seconda delle aliquote fiscali locali e del valore sottostante della proprietà, il pagamento dell’imposta una tantum può variare da una piccola somma a tre cifre a diverse migliaia di dollari.

6. Assicurazione contro i rischi prepagata

La FHA semplifica il rifinanziamento dei mutuatari può essere tenuta a pagare anticipatamente i premi dell’assicurazione contro i rischi dell’anno successivo o  dell’assicurazione dei proprietari di casa . I costi dell’assicurazione contro i rischi variano ampiamente a seconda del valore sottostante della proprietà e della sua età, condizione, contenuto e profilo di rischio. In molti casi, i premi dell’assicurazione contro i rischi vengono pagati al di fuori della chiusura.

7. Commissione di registrazione

Questa commissione copre il costo della registrazione della transazione con le autorità della città o della contea appropriate. I costi variano in base alla giurisdizione, ma generalmente sono inferiori a $ 250.

8. Altre tariffe

Questo non è un elenco esaustivo delle possibili commissioni associate al rifinanziamento semplificato di FHA. A seconda dell’ubicazione e della situazione della tua casa, ti potrebbe essere richiesto di pagare commissioni relativamente minori come la certificazione delle inondazioni, che generalmente ammonta a meno di $ 30. Potrebbe anche essere richiesto di pagare commissioni aggiuntive in corso, come i premi dell’assicurazione contro le inondazioni .

Il lato positivo è che il tuo prestatore di rifinanziamento FHA ottimizzato non ti richiederà di pagare per alcuni servizi associati ai prestiti di acquisto, come un’ispezione domestica .


Parola finale

Mia moglie ed io abbiamo avuto la fortuna di ottenere un mutuo molto favorevole quando abbiamo  acquistato una vecchia casa qualche anno fa. Dopo che abbiamo acquistato, i tassi sono aumentati costantemente, mettendo sotto pressione i potenziali acquirenti di case che già risentono della pressione dovuta al rapido aumento dei prezzi delle case in molti mercati. La domanda di rifinanziamento si è prosciugata.

Ora che i tassi ipotecari sono tornati vicini ai minimi storici e potrebbero rimanere bassi per un po ‘di tempo, molti proprietari di case che hanno acquistato dopo di noi stanno cercando di trarre vantaggio dai tassi di interesse bassi rifinanziando i loro mutui. Potremmo trovarci tra loro a tempo debito. Dopotutto, siamo solo una manciata di anni nel nostro termine fisso di 30 anni , quindi c’è tutto il tempo affinché i tassi prevalenti scendano al di sotto del nostro benchmark originale e affinché un prestito di rifinanziamento abbia un senso finanziario e pratico.

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