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Implicazioni fiscali e conseguenze di una vendita allo scoperto o di una preclusione

All’indomani della grande recessione del 2007-2009, milioni di americani hanno dovuto affrontare il dolore del pignoramento  e molti hanno dovuto affrontare il frustrante processo delle vendite allo scoperto per vendere le loro case. Anche dopo la ripresa dell’economia, i proprietari di case non sono stati immuni da pignoramenti e vendite allo scoperto. In effetti, secondo i dati di una scheda informativa di NeighborWorks America , ogni tre mesi, una media di 250.000 case entrano in preclusione.

Pignoramenti e vendite allo scoperto hanno ciascuno un lungo elenco di ripercussioni, ma poche persone considerano le implicazioni fiscali, almeno fino a quando non arriva il momento di presentare la dichiarazione dei redditi.

Vendita allo scoperto vs preclusione

I proprietari di abitazione che non riescono a tenere il passo con i pagamenti del mutuo hanno generalmente due opzioni: una vendita allo scoperto o un pignoramento.

Vendita allo scoperto

Una vendita allo scoperto è un processo volontario in cui il proprietario di una casa vende la casa per un importo inferiore a quello dovuto sul mutuo. Ad esempio, il proprietario della casa può vendere la casa per $ 150.000, anche se deve $ 200.000 sul mutuo.

Prima che la vendita possa aver luogo, il creditore deve firmare la decisione di vendere allo scoperto la proprietà. In genere, il creditore richiede la documentazione del proprietario della casa che spieghi perché non può pagare il mutuo e una vendita allo scoperto è l’opzione migliore.

Una volta che il creditore acconsente alla vendita allo scoperto, la casa va sul mercato. Qualsiasi offerta fatta sulla proprietà va al mutuante – non al proprietario della casa – per accettare, contrastare o rifiutare.

Una vendita allo scoperto di solito è un’opzione migliore della preclusione perché ha un impatto minore sul credito del proprietario della casa. Secondo Experian , un mutuo ipotecario regolato tramite una vendita allo scoperto in genere si traduce in un calo da 120 a 130 punti nel punteggio di credito del proprietario della casa, mentre un pignoramento provoca generalmente un calo da 130 a 140 punti.

Questa differenza potrebbe non sembrare molto, ma secondo Fannie Mae , puoi ricostruire il tuo credito – e forse anche ottenere un altro mutuo – più velocemente dopo una vendita allo scoperto. Hai diritto a un mutuo garantito da Fannie Mae solo due anni dopo una vendita allo scoperto, ma devi aspettare sette anni dopo un pignoramento.

Preclusione

Un pignoramento è un processo legale in cui un prestatore riprende una proprietà da un mutuatario che ha smesso di pagare il mutuo. Il creditore sfratta il mutuatario e tenta di vendere la casa.

Mentre le regole per i pignoramenti variano a seconda dello stato, un pignoramento può avvenire da tre a sei mesi dopo che il proprietario della casa perde un mutuo, supponendo che il proprietario della casa non abbia recuperato i pagamenti mancati o preso accordi con il prestatore per modificare i pagamenti.

A seconda delle leggi dello stato in cui si trova la proprietà, in una vendita allo scoperto o in un pignoramento, il prestatore può richiedere al proprietario della casa di compensare la differenza tra il prezzo di vendita della casa e il saldo del mutuo. Tuttavia, molti istituti di credito accettano di condonare il debito, ed è qui che entrano in gioco le implicazioni fiscali.

Perdono imponibile del debito

In genere, l’IRS considera il debito perdonato una fonte di reddito. Ad esempio, supponi di dover $ 15.000 di debito della carta di credito e negozia con la società della tua carta di credito per accettare $ 5.000 e perdonare gli ultimi $ 10.000. La società della carta di credito ti invia un modulo IRS 1099-C   per l’annullamento del debito alla fine dell’anno segnalando quel $ 10.000 come reddito. Mandano anche una copia all’IRS, quindi l’IRS si aspetta di vedere quei $ 10.000 riportati sulla tua dichiarazione dei redditi. A seconda della fascia fiscale, la fattura fiscale risultante potrebbe essere notevole.

Tuttavia, l’IRS fornisce alcune eccezioni alla cancellazione del reddito da debito . Uno di questi è lo scarico del debito su una residenza principale attraverso la legge sulla riduzione del debito per la remissione dei mutui.

Storia della legge sulla riduzione dei debiti ipotecari

Alla fine del 2007, il Congresso ha approvato il Mortgage Forgiveness Debt Relief Act  per fornire sgravi fiscali ai milioni di persone costrette a saldare i loro mutui ipotecari per un importo inferiore a quello dovuto.

Il Mortgage Forgiveness Debt Relief Act del 2007 ha consentito ai contribuenti di escludere dal reddito fino a $ 2 milioni di debiti condonati ($ 1 milione in caso di deposito separato per matrimonio) sulla loro residenza principale a causa di ristrutturazione ipotecaria, preclusione o vendita allo scoperto. Inizialmente, l’atto si applicava al debito condonato negli anni civili dal 2007 al 2012, sebbene il Congresso lo abbia esteso alcune volte. La proroga più recente è avvenuta alla fine del 2019 con l’ulteriore legge consolidata sugli stanziamenti del 2020.

In precedenza, la remissione del mutuo ipotecario era stata autorizzata a scadere dopo il 2017, ma gli stanziamenti agiscono retroattivamente per estendere il perdono  dal 2018 al 2020. A meno che non venga nuovamente prorogato dai legislatori, la possibilità di escludere il debito cancellato a causa del pignoramento o della vendita allo scoperto di una residenza primaria scomparirà alla fine dell’anno solare 2020.

Come funziona la legge sulla riduzione del debito di ipoteca

Mentre l’atto aiuta a ridurre la tua responsabilità fiscale, non riduce la quantità di scartoffie che devi affrontare.

Quando saldate un debito per un importo inferiore a quello dovuto, il vostro prestatore emette un modulo 1099-C. Questo modulo riporta il valore equo di mercato della tua casa appena prima del pignoramento e l’importo del debito condonato.

Per ottenere lo sgravio fiscale, devi comunque segnalare l’annullamento del debito sulla tua dichiarazione dei redditi. Segnalate e calcolate le conseguenze fiscali della remissione del debito sul modulo 982 .

Devi segnalare due potenziali conseguenze fiscali:

  1. Proventi da cancellazione o remissione del debito
  2. Possibile guadagno dalla disposizione della casa

Per calcolare la cancellazione del debito su un modulo 982, sottrarre il valore equo di mercato della casa (come riportato sul 1099-C, riquadro 7) dall’ammontare totale del debito subito prima del pignoramento. Un numero maggiore di zero rappresenta il reddito di cancellazione del debito e porta alla riga 21 (altro reddito) della pagina 1 del modulo fiscale 1040 .

Per calcolare il guadagno dalla disposizione della casa, sottrai la tua base rettificata nella casa – ciò che hai pagato per la casa più miglioramenti significativi della casa che hanno aumentato il valore  – dal valore equo di mercato della casa al momento del pignoramento (di nuovo, da 1099- C, riga 7). Se il valore della casa al momento del pignoramento è superiore alla tua base rettificata, hai un guadagno segnalabile sul Modulo 1040, Programma D per guadagni e perdite in conto capitale.

Ma si noti che, come con la maggior parte degli elementi del codice fiscale, ci sono esclusioni ed eccezioni.

Cosa non è coperto

La spiegazione dell’IRS utilizza la parola “generalmente”. È forse la parola più caricata che appare nei regolamenti IRS. E questa ambigua clausola di salvaguardia compare abbastanza frequentemente nei loro regolamenti. In questo caso, significa che non tutti i pignoramenti e le vendite allo scoperto sono coperti, quindi è necessario sapere se l’atto può aiutarti o meno.

Ci sono due eccezioni significative all’atto:

  1. La legge non copre le seconde case e gli investimenti immobiliari. Se un prestatore condona il tuo debito su uno di questi tipi di proprietà, devi segnalarlo come reddito. Le disposizioni della legge si applicano solo alla tua residenza principale.
  2. Forse più significativamente, la legge sostiene che si può solo escludere lo scarico del debito di residenza principale. Questo è il debito utilizzato per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la tua residenza principale o per rifinanziare il debito contratto a tali scopi. In poche parole, se hai rifinanziato il mutuo sulla casa  (solo una o più volte) e hai prelevato contanti in eccesso rispetto al tuo debito originale, non puoi escludere alcun debito perdonato dalla parte di rimborso del tuo rifinanziamento. Devi segnalarlo come reddito imponibile.

Ad esempio, supponiamo che tu abbia sottoscritto un mutuo da $ 180.000 su una casa da $ 200.000. Successivamente, il valore è salito a $ 250.000 e hai rifinanziato per ottenere $ 20.000 in contanti extra per pagare le carte di credito. La differenza tra il mutuo originale ($ 180.000) e il nuovo mutuo ($ 200.000) è di $ 20.000. Quei $ 20.000 sono considerati reddito imponibile dopo un pignoramento o una vendita allo scoperto.

Allo stesso modo,  sono escluse anche le linee di credito di equità domestica e le seconde ipoteche che si prendono dopo l’acquisto della casa. Ma se utilizzi i proventi per apportare importanti miglioramenti alla tua casa, allora quel denaro è protetto.

Alcune buone notizie: anche se ti trovi in ​​una delle eccezioni all’atto, puoi escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 in caso di deposito congiunto di matrimonio ) con l’esclusione una tantum di un guadagno su una residenza principale .

Opzioni se non sei qualificato

Se cadi in una di queste eccezioni o se l’IRS trova un altro motivo per cui la loro clausola “generale” ti blocca, puoi comunque trovare sollievo in altre parti del codice fiscale.

  1. Fallimento . Se la tua casa e il tuo mutuo sono inclusi e estinti tramite fallimento , il debito condonato non è generalmente tassabile.
  2. Prestiti non ricorrenti . In diversi stati, i mutui per la casa sono “non ricorrenti”, il che significa che il rimedio per inadempienza del prestatore è limitato al valore della proprietà garantita dal prestito. Il prestatore potrebbe non perseguire gli altri tuoi beni per soddisfare il debito. Il perdono di un prestito non-recourse non rappresenta un reddito imponibile per il mutuatario. I mutui sono non ricorrenti in 12 stati (Alaska, Arizona, California, Connecticut, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Oregon, Texas, Utah e Washington). Ma controlla con il tuo avvocato per vedere se ci sono altre disposizioni nella tua comunità.
  3. Insolvenza . Se le tue passività totali superano le tue attività totali, sei tecnicamente “insolvente” e il debito condonato può rientrare nell’esclusione per insolvenza. Se sei insolvente, l’IRS di solito non ti richiede di includere i debiti condonati nel tuo reddito. Se pensi di rientrare in questa categoria, parla con il tuo avvocato fiscale . I requisiti di giustificazione per questa esclusione sono considerevoli e hai bisogno di un professionista che ti aiuti a preparare i documenti.

Conclusione finale

Si spera che un pignoramento o una vendita allo scoperto sia una situazione unica nella vita. Ma se stai affrontando la sfida di perdere la tua casa, devi sapere quali sono le conseguenze e le implicazioni fiscali prima che ti insidiano e causino ulteriori danni al tuo budget. Comprendere la legge sulla riduzione del debito per la remissione dei mutui ipotecari può aiutarti ad alleviare alcuni degli oneri o almeno a impedirti di essere sorpreso dal tuo commercialista o dall’IRS.

Informazioni complete sulla cancellazione del debito ipotecario sono disponibili nella pubblicazione IRS 4681 . Ma probabilmente vorrai avvalerti dell’aiuto di un professionista fiscale qualificato tramite una società come H&R Block , per gestire le pratiche burocratiche e il calcolo delle tasse.

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