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Quando devo rifinanziare il mio mutuo ipotecario?

Se possiedi la tua casa, rifinanziare il mutuo è probabilmente la mossa più redditizia che puoi fare per approfittare dei bassi tassi di interesse . Poiché un tasso di interesse inferiore significa un prestito a basso costo nel complesso, un tasso di interesse inferiore è sempre un vantaggio per i richiedenti di rifinanziamento, anche se non è l’obiettivo principale.

E ci sono molte buone ragioni per rifinanziare un mutuo oltre a fissare un tasso inferiore. Può consentirti di annullare l’assicurazione ipotecaria della Federal Housing Administration (FHA), ristrutturare un prestito jumbo come prestito convenzionale per accelerare i tuoi progressi verso la proprietà libera e chiara o utilizzare l’equità accumulata nella tua casa per finanziare una casa progetto di miglioramento.

Ma il fatto che tu possa facilmente trovare un buon motivo per rifinanziare il tuo mutuo significa che dovresti farlo effettivamente?

Dipende. Se sei sicuro di poter risparmiare per tutta la durata del tuo prestito rifinanziato di quanto pagherai in costi di chiusura  e altre spese accessorie, il rifinanziamento ha senso dal punto di vista finanziario. Se il confronto tra il tuo prestito originale e il tuo nuovo prestito non è da mele a mele, forse perché il nuovo prestito ha una durata più lunga o include una componente di cash-out, allora i suoi benefici (come un pagamento mensile inferiore o costo, finanziamento elevato in dollari) deve superare i costi.

Prima di poterlo determinare, devi saperne di più sul motivo per cui vorresti rifinanziare il tuo mutuo, come calcolare i costi netti del rifinanziamento e quando puoi rispondere sì alla domanda: “Devo rifinanziare il mio mutuo?”

Motivi comuni per rifinanziare un mutuo

Casa Calcolatrice Matita Contanti

I motivi più comuni per rifinanziare un mutuo includono:

  • Abbassare la rata mensile del prestito
  • Abbassare il tasso di interesse del prestito o evitare un aumento del tasso
  • Accelerare il pagamento del prestito
  • Annullamento dell’assicurazione ipotecaria FHA
  • Eliminare un ex coniuge dal mutuo
  • Toccando l’equità in casa

Se uno qualsiasi di questi motivi sembra allettante, la tua risposta alla domanda se dovresti rifinanziare l’ipoteca è ancora solo un tentativo.

Non chiamare ancora il tuo agente di prestito. In primo luogo, capire cosa comporta realmente ogni obiettivo di rifinanziamento, in che modo aspetti del profilo del mutuatario (come il punteggio di credito) potrebbero influenzare le possibilità di approvazione e il tasso di rifinanziamento del prestito e se è il momento giusto per premere il grilletto.

Riduzione del pagamento mensile

Ottenere un pagamento mensile inferiore è uno dei motivi più comuni per rifinanziare un mutuo. Spesso è accessorio ad altri obiettivi di rifinanziamento, come l’annullamento dei premi assicurativi ipotecari FHA o l’evitare l’incombente aumento del tasso di interesse di un mutuo a tasso variabile.

Ottenere un pagamento mensile inferiore è molto più facile quando i tassi di interesse prevalenti sono inferiori rispetto a quando hai richiesto il tuo primo mutuo. Se il tuo punteggio di credito, reddito e rapporto debito / reddito  (i tuoi debiti ammissibili divisi per il tuo reddito lordo) rimangono gli stessi o sono migliorati da allora e hai costruito almeno il 20% di equità nella tua casa, probabilmente hai vinto ” Non ho problemi a qualificarsi per un tasso di interesse inferiore quando i tassi prevalenti sono bassi. Un credito, un reddito o un capitale proprio inferiori o un rapporto debito / reddito più elevato potrebbero portare a condizioni meno favorevoli nonostante i tassi prevalenti più bassi.

Tuttavia, un tasso di interesse inferiore non garantisce un pagamento mensile inferiore. Il tuo prestatore è quasi certo di offrirti di portare i costi di chiusura del prestito nel suo capitale, risparmiandoti un pagamento diretto alla chiusura. I costi di chiusura sui prestiti di rifinanziamento convenzionali in genere variano dal 2% al 6% dell’importo rifinanziato, aggiungendo probabilmente migliaia al capitale e un importo non irrilevante al pagamento mensile.

Se la tua ipoteca originale ha meno di cinque anni, il tuo rifinanziamento potrebbe anche innescare una penale di pagamento anticipato – fino al 5% del saldo in alcuni casi, ma più probabilmente sotto il 3%. Tuttavia, è un grande successo. La combinazione dei costi di chiusura e di pagamento anticipato è il motivo per cui gli esperti consigliano di pensare due volte al rifinanziamento a un tasso inferiore a 150 punti base inferiore al mutuo originale quando l’obiettivo principale è un pagamento mensile inferiore.

Se i tassi di interesse non sono sensibilmente inferiori al momento del rifinanziamento, è comunque possibile ridurre il pagamento mensile allungando la durata del prestito. Ad esempio, se hai pagato il tuo mutuo di 30 anni per otto anni e quindi ti rimangono 22 anni a termine, rifinanziare il saldo rimanente in un nuovo prestito di 30 anni distribuisce i pagamenti del prestito su altri otto anni e probabilmente un pagamento inferiore. Ma pagherai più interessi per tutta la durata del prestito e impiegherai più tempo per ottenere la proprietà della casa libera e chiara, un obiettivo chiave per la maggior parte dei proprietari di case che si aspettano di rimanere nelle loro case per il lungo periodo. In genere, i richiedenti di rifinanziamento rifinanziano in prestiti con termini uguali al resto dei termini dei prestiti originali.

Riduzione dell’importo totale degli interessi pagati

Un tasso di interesse più basso è spesso un prerequisito per (e incidentale) per ottenere un pagamento mensile inferiore. Ma a volte, il tasso di interesse più basso è un mezzo per un altro obiettivo importante: ridurre l’importo totale degli interessi pagati durante la durata del prestito.

Il modo più efficace per ridurre l’importo totale degli interessi pagati per tutta la durata del prestito è rifinanziare in un periodo più breve. Ad esempio, nell’esempio sopra, potresti rifinanziare il tuo prestito di 30 anni con 22 anni rimanenti in un prestito di 15 anni, riducendo di sette anni il tempo di rimborso totale. I prestiti a breve termine spesso comportano tassi di interesse inferiori, amplificando i potenziali risparmi.

Il risultato di un prestito più breve è solitamente un pagamento mensile più elevato. Se il tuo budget ha spazio limitato per assorbire un pagamento più elevato, il rifinanziamento in una durata del prestito più breve non è fattibile a meno che tu non riesca a trovare spese da tagliare  o mezzi per guadagnare entrate extra  a lungo termine.

Rifinanziamento di un prestito enorme in un prestito convenzionale

Poiché Fannie Mae e Freddie Mac non li garantiscono, i prestiti jumbo non conformi sono più rischiosi per gli istituti di credito. Di conseguenza, portano quasi sempre tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti conformi (convenzionali).

Se il saldo residuo del tuo prestito jumbo è inferiore al limite di prestito conforme di circa $ 485.000 (più alto nei costosi mercati immobiliari), potresti ridurre in modo significativo il tuo tasso di interesse e i costi degli interessi a vita rifinanziandoti in un prestito convenzionale. Il tuo nuovo prestito deve rimanere al di sotto del limite di prestito conforme dopo aver tenuto conto di eventuali costi di chiusura rinnovati.

Accelerare il pagamento del prestito

Accelerare il payoff è un altro lavoro per i prestiti di rifinanziamento a breve termine. Ancora una volta, è necessario elaborare i numeri per confermare che un pagamento mensile più elevato funziona entro i limiti del budget. In caso contrario, potrebbero incombere alcune difficili scelte di riduzione dei costi.

Evitare un adeguamento del tasso al rialzo

Un mutuo a tasso variabile  (ARM) sembra inizialmente un buon affare. Durante il periodo iniziale, tipicamente da cinque a sette anni, il tasso di interesse rimane fisso, spesso a un livello inferiore ai tassi prevalenti sui mutui a 30 anni.

La resa dei conti avviene alla fine del periodo iniziale, quando la tariffa può essere modificata per la prima volta. Se i tassi di interesse prevalenti sono aumentati nel frattempo, il tasso aumenta e potrebbe aumentare (o diminuire) ogni anno in seguito, a seconda dei termini del prestito.

Sebbene i massimali sugli aumenti dei tassi e dei pagamenti forniscano una certa protezione ai mutuatari, gli aumenti dei tassi ARM possono ancora essere difficili da assorbire. Ecco perché molti mutuatari ARM scelgono di rifinanziare in prestiti convenzionali a tasso fisso prima del primo aumento dei tassi. Anche tenendo conto di una penalità per il pagamento anticipato, questa mossa potrebbe ridurre drasticamente i costi del prestito quando i tassi prevalenti sono alti, garantendo al contempo una misura di prevedibilità sui pagamenti futuri del mutuo.

Sbarazzarsi dell’assicurazione ipotecaria annuale FHA

Come liberarsi di mutuo FHA  assicurazione è un altro obiettivo di rifinanziamento che può ridurre i costi di esercizio prestito. Di conseguenza, è meglio farlo il prima possibile. I premi ipotecari FHA annuali possono superare l’1% del capitale del prestito, a seconda del termine, della data di emissione e dell’acconto originario.

I premi assicurativi ipotecari FHA annuali rimangono in vigore per la durata dei prestiti con le seguenti caratteristiche:

  • Rilasciato dopo il 3 giugno 2013
  • Acconto iniziale inferiore al 10% del valore della casa

L’unico modo per sbarazzarsi dei pagamenti annuali dell’assicurazione ipotecaria su questi prestiti è rifinanziare in un prestito convenzionale una volta raggiunto almeno il 20% di capitale proprio.

I prestiti FHA emessi dopo il 3 giugno 2013, con acconti superiori al 10%, assicurano un’assicurazione ipotecaria annuale per 11 anni. A seconda delle dimensioni del tuo acconto e della durata del prestito, dovresti raggiungere il 20% del patrimonio netto ben prima di quel punto.

Tieni presente che il rifinanziamento da FHA a convenzionale non eliminerà retroattivamente il premio assicurativo ipotecario anticipato dell’1,75% addebitato su tutti i prestiti FHA. Se hai trasferito tale saldo nel capitale del prestito originale, viene trasferito al prestito rifinanziato.

Toccando l’equità nella tua casa

Approfittare dell’equità della tua casa  diventa più realistico ogni anno che passa, assumendo che il valore di mercato della tua casa rimanga stabile o aumenti nel tempo.

Un prestito di rifinanziamento che ti consente di sfruttare l’equità nella tua casa è noto come rifinanziamento in contanti. Puoi utilizzare il denaro per finanziare un progetto di ristrutturazione o riparazione della casa, consolidare il debito con interessi più elevati o coprire le principali spese della vita come le tasse universitarie.

Alcuni istituti di credito emettono prestiti per rifinanziare il cash-out fino all’85% del valore stimato della casa, ma la maggior parte dei capitali si limita all’80%. In altre parole, per determinare approssimativamente quanto denaro è possibile estrarre in un rifinanziamento in contanti, è necessario:

  • Determina il valore di mercato corrente della tua casa (una stima ragionevole del suo probabile valore di stima)
  • Sottrai il 20% da quel valore
  • Sottrai il saldo residuo del mutuo originale

Chiaramente, l’equità è tua amica qui. Più ne hai, più contanti puoi prendere in prestito.

Eliminazione di un ex coniuge o partner dal titolo

Rimuovere il nome di un ex partner dal mutuo è più una questione pratica che una mossa per risparmiare denaro. Tuttavia, può certamente ridurre il pagamento mensile e i costi del prestito a vita se i tassi sono diminuiti dall’emissione del mutuo originale. Ad ogni modo, considera questo come un costo in più per divorziare .

Se hai bisogno di rifinanziare il tuo mutuo per eliminare il tuo ex coniuge o partner dal titolo, fallo il prima possibile dopo aver accettato di mantenere la casa. Comprendi che devi qualificarti per il prestito da solo senza l’aiuto del punteggio di credito o del reddito del tuo ex coniuge (come molto probabilmente era il caso del mutuo originale). Se ti aspetti che sia difficile, puoi trovare un cofirmatario o vendere la casa a titolo definitivo.

Calcolo del risparmio previsto e del punto di pareggio

Casa in legno borsa di denaro contante su ipoteca altalena

Non saprai con certezza se ha senso rifinanziare il tuo mutuo fino a quando non saprai quanto puoi risparmiare in questo modo e per quanto tempo devi portare il nuovo prestito fino al pareggio.

Calcolo dei costi del prestito di rifinanziamento e dei risparmi previsti

I prestiti di rifinanziamento portano sempre i costi di chiusura. Molti attivano le penali per il pagamento anticipato dei prestiti originari.

I costi di chiusura variano tipicamente dal 2% al 6%. È un periodo piuttosto ampio: una differenza di $ 8.000 su un prestito di $ 200.000. Non avrai una buona idea di dove cadranno i tuoi costi di chiusura finché non richiederai effettivamente il prestito. Anche allora, l’importo esatto varierà probabilmente fino alla chiusura.

Tuttavia, puoi avere un’idea di quanto costerà il tuo prestito prima di fare domanda sommando i costi di chiusura possibili e probabili:

  • Una commissione  di raccolta fino all’1,5% del valore del prestito
  • Una commissione di stima non dovrebbe superare i $ 500
  • I premi dell’assicurazione del titolo possono variare tra $ 400 e $ 1.000 (possibilmente inferiori per l’assicurazione del titolo “riemissione” )
  • È  improbabile che una commissione di regolamento superi $ 1.000
  • Punti sconto , che costano l’1% del valore del prestito per una riduzione del tasso di interesse dello 0,25%

Questi costi possono davvero sommarsi. Il lato positivo è che è molto improbabile che si avvicinino a ciò che hai pagato per chiudere il tuo prestito di acquisto, poiché alcuni costi di chiusura di acquisto di grandi dimensioni non si applicano ai rifinanziamenti: ad esempio, commissioni del broker, ricerca del titolo, ispezione della casa e trasferimento tasse.

Una volta che hai una stima del costo di chiusura, calcola l’eventuale penale per il pagamento anticipato del prestito originale. I tuoi documenti di prestito hanno tutte le informazioni di cui hai bisogno per farlo, e probabilmente lo fa anche il sito web del tuo assistente. In caso di domande, chiamare direttamente il servizio di assistenza per una risposta diretta.

Molto spesso, la penale per il pagamento anticipato è un multiplo di una parte degli interessi mensili pagati, ad esempio l’80% degli interessi pagati in sei mesi.

Da qui, trovare il costo finanziario iniziale del tuo rifinanziamento è semplice. Basta aggiungere il costo totale per chiudere la penalità del pagamento anticipato. Fallo di nuovo una volta che fai domanda utilizzando i numeri più solidi che ricevi nella divulgazione del prestito.

Calcolo del punto di pareggio

Successivamente, è necessario calcolare il punto di pareggio. Se il tuo obiettivo di rifinanziamento è principalmente finanziario, ovvero non è necessario rimuovere un ex coniuge dal titolo o raggiungere qualche altro obiettivo non finanziario, il rifinanziamento non ha senso se non raggiungi il pareggio sul prestito.

In pratica, il rifinanziamento potrebbe non avere senso anche se si è semplicemente in pareggio sul prestito. Il processo stesso richiede tempo e gratta i nervi. Tuttavia, esattamente quanto devi risparmiare per giustificare lo sforzo è una domanda a cui solo tu puoi rispondere.

Per calcolare il tuo probabile punto di pareggio prima di presentare domanda, utilizza un calcolatore di rifinanziamento ipotecario ( questo  da MoneyGeek.com funziona bene). Trova il tuo capitale mensile previsto e il pagamento degli interessi inserendo il tasso di interesse, la durata e il capitale del prestito di rifinanziamento. Aggiungi le tasse mensili sulla proprietà, l’assicurazione e le spese HOA (se applicabile) utilizzando le informazioni del tuo attuale gestore di mutui. Questi numeri in genere rimangono costanti nel breve termine, anche se è probabile che cambino nel tempo. Sottrai i costi mensili che non si applicano al tuo prestito di rifinanziamento, come il premio annuale dell’assicurazione ipotecaria FHA.

Successivamente, sottrarre il risultato – il pagamento mensile totale previsto del prestito di rifinanziamento – dal pagamento mensile del mutuo corrente. Questo numero è quanto ti aspetti di risparmiare ogni mese rifinanziando.

Infine, dividi il costo totale del prestito di rifinanziamento per i risparmi mensili previsti e arrotonda per eccesso al numero intero più vicino. Questo è il numero di mesi che ti ci vorranno per pareggiare il tuo prestito di rifinanziamento, presumendo che non ci siano modifiche al tasso di interesse del prestito originale o ad altri componenti del pagamento mensile.

Se il punto di pareggio sembra arrivare prima della data di rimborso prevista del prestito originale o della prima data in cui prevedi di vendere la tua casa, puoi risparmiare denaro a lungo termine rifinanziando. Più a lungo rimani a casa, più puoi risparmiare.

Conclusione finale

Se hai in mente un chiaro obiettivo di rifinanziamento e ti aspetti di rimanere nella tua casa abbastanza a lungo da raggiungere il pareggio sul tuo nuovo prestito, rifinanziare il tuo mutuo attuale è probabilmente la mossa giusta.

Anche se non ti aspetti di raggiungere il pareggio sul tuo prestito di rifinanziamento perché lo scopo del prestito (ad esempio, il finanziamento di un importante progetto di miglioramento della casa) non è compatibile con tale obiettivo, dovresti rifinanziare il mutuo se comprendi appieno cosa stai firmando pronto a. Ciò è tanto più vero in un ambiente a tassi bassi, quando i costi di rifinanziamento sono inferiori a una linea di base rispetto a quando i tassi prevalenti sono più alti. Dopo aver esaminato i pro ei contro del rifinanziamento di un mutuo ipotecario e aver acquisito familiarità con l’effettivo processo di rifinanziamento ipotecario , ora sei pronto a colpire mentre il ferro è caldo.

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